تحلیلی بر بازار مسکن

 مسکن، مهمترین نیاز بشر پس از غذا و پوشاک و مهمترین جزء شاخص قیمت مصرف کننده بوده و به طور طبیعی بیشترین نقش را  در روند حرکتی آن دارد بطوریکه مسکن مهمترین بخش، هزینه‌های خانوار را تشکیل داده و بزرکترین بخش از ثروت اکثر خانوارها می‌باشد.

طبق آمار، بطور میانگین 33 در صد از درآمد خانوارها در ایران صرف مسکن می‌شود، در حالیکه کشورهای توسعه یافته، سهم مسکن از سبد مصرفی خانوار  در آنها حدود 20 در صد است

طی دو دهه گذشته، افزایش سهم مسکن در سبد مصرفی خانوار با شیب ملایمی پیش رفته و به مرور زمان سهم بالاتری از سبد هزینه خانوارها را به خود اختصاص داده است، که در همین خصوص آمارها نشان می‌دهد در تهران 50 درصد و در خراسان رضوی 30 درصد درآمد خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود.

البته نحوه تصرف مسکن توسط بخشی از خانوارها، استیجاری بوده وطبق آمار در سال 1365 حدود 22 درصد مردم، مستاجر بودند، اما در حال حاضر 27 دصد خانوارها مستاجر هستند و این نشان دهنده این است که در حال حاضر تمایل بیشتری نسبت به سه دهه اخیر خرید و تملک مسکن  در مردم وجود دارد.

طبق تحقیقات آماری انجام شده هر خانواده ایرانی بطور میانگین سه دهه طول می‌کشد تا بتواند خانه بخرد و همچنین براساس سرشماری سال 1390 مشخص شده در کشور به ازای هر 100 مسکن، 106 خانواده موجود است، که این نیز نشان‌دهنده این است که کار تولید مسکن برخلاف بعضی نظرات هنوز در این کشور تمام نشده یا به حالت اشباع در نیامده است.

بخش مسکن، ارتباط گسترده‌ای با سایر بخش‌های اقتصادی دارد و مرتبط با مشاغل گوناگونی است.

لذا رونق یا رکود آن در شرایط اقتصادی تاثیر گذار است، از جمله صنایع لوازم خانگی، فولاد و سیمان، که با خروج مسکن از رکود نیز بالطبع از رکود خارج خواهند شد.

به همین خاطر این روزها دولت، فشار بر ایجاد رونق اقتصادی را از طریق بخش مسکن می‌بیند و به منظور خارج کردن مسکن از رکود اقدامات زیادی انجام می‌دهد، که پررنگ‌ترین آنها کاهش نرخ سود بانکی و تسهیلا متنوع مسکن است (که البته فقط به درد اقشار متوسط جامعه می‌خورد ) که گمان می‌رود اصرار دولت  بر خروج بازار مسکن  از رکود، خطر جهش قیمت‌ها را نیز به دنبال خواهد داشت.

البته مسلم است که تاکید وتلاش دولت بر این است تا رونق اقتصادی و بازار مسکن بدون جهش قیمت‌های مسکن صورت پذیرد و در این راستا میزگردها وسخنرانی‌ها و مصاحبه‌های متعددی توسط مسئولین صورت پذیرفته است، که بطور مثال می‌توان به سخنان رئیس اتاق بازرگانی ایران اشاره کرد که گفته بود: به نظر می‌رسد مسکن در سال جاری باشیبی ملایم، رشد قابل قبولی داشته باشد اما مانند گذشته شاهد رشد و جهش یک‌باره مسکن نخواهیم بود.

وی درباره پیش بینی خود از آینده بازار طلا و ارز گفته بود: بازار طلا وارز را بازار قابل اطمینان برای سرمایه گذاری مسکن نمی‌بینم.

بنابراین به نظر بنده می‌توان گفت که به ایستگاه پایانی رکود مسگن رسیده‌ایم زیرا علل آسیب رسان به رونق بازار مسکن شناسائی شده که در این راستا 
1- حجم بالای صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 1393 تا 1392
2- نرخ بالای سود بانکی
3- انحصار بانک مسکن در ارائه وام‌های مسکن
4- اتخاذ سیاست‌های نا درست بانکی و اصرار بر برگشت سریع وام‌های داده شده
5- نرخ پائین رشد اقتصادی طی سال‌های اخیر

مهمترین عوامل طولانی شدن رکود بازار مسکن نام گرفته‌اند.

حال اشاره‌ای مختصر به بررسی طیف وسیع نیروهای تاثیرگذار بر عرضه و تقاضای بازار مسکن می‌کنیم همچون:

1-کاهش نرخ سود بانکی
2- افزایش مبلغ وام‌های خرید و ساخت
3- افزایش دوره بازپرداخت وام‌های مسکن
4- ارائه تسهیلات مسکن در بانک‌های غیر عامل
5- کاهش نرخ سود تسهیلات وام‌های مسکن
6- شکسته شدن انحصار بانک مسکن
7- افزایش درآمد و پس انداز خانوارها
8- عرضه زمین و مسکن دولتی
9- درآمدهای نفتی
10- ساختار جمعیتی
11- جو روانی حاکم بر خروج مسکن از رکود
12- افزایش حجم معاملات بازار مسکن
13- اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم
14- اثرات برجام

حجم اندک پروانه‌های ساختمانی سال‌های 93 و 94 این انتظار را ایجاد می‌کند که به مرور، کفه نیروهای فزاینده مسکن سنگین‌تر گردد و رسیدن به رونق مسکن، بیش از هر نیروئی، به نیروی رشد اقتصادیمحتاج گردیده است.تا کنون فعالان اقتصادی سپرده‌کذاری بانکی را به فعالیت‌های اقتصادی ترجیح می‌دادند این در حالیست که با کاهش نرخ سود بانکی انگیزه برای سرمایه گذاری در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بازار مسکن  هموار می‌شود.

حال با توجه به اینکه کاهش نرخ سود بانکی یکی از مهمترین عوامل رونق بازار مسکن است به تحلیل تاثیرات کاهش نرخ سود بانکی بر بازار خرید و فروش مسکن می‌پردازیم.

با کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری‌ها، انگیزه سپرده گذاری در بانک، کاهش یافته وبخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می‌شود.

شایان توجه است که به اعتقاد بسیاری از صاحب نظران اقتصاد مسکن در ایران، مهمترین رقیب بازار مسکن، سپرده‌های بانکی است. 

دوم اینکه با کاهش نرخ سود تسهیلات، تمایل خریداران برای اخذ وام و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مسئله،  تحریک بیشتر تقاضا و در نهایت افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد.

بر این اساس برآیند اثر کاهش سود بانکی برتغییرات بازار مسکن، افزایشی است. لذا با تک نرخی شدن سود تسهیلات بانکی مسکن که در چند سال اخیر بی‌سابقه بوده است، مقدمات تحولات جدیدی در بازار مسکن دیده ‌میشود و با کاهش نرخ سود بانکی عملا سپرده‌های مردمی از بان‌ها خارج  و در مسیر فعالیت‌های اقتصادی قرار می‌گیرد چون افزایش نرخ تسهیلات بانکی  در هیچ زمان و هیچ کشوری نتوانسته به کمک اقتصاد آن کشور بیاید، و امیدواریم نرخ سود بانکی تا سطح 4% کاهش پیدا کند تا بتوان شاهد  شکوفائی اقتصادی به مراتب پررنک‌تر  از ترکیه و امارات  در ایران باشیم. 

دیگر عامل مهم در رونق بازار مسکن، بحث تسهیلات است که پرداخت تسهیلات خرید مسکن توسط بسیاری از بانک‌ها و شکستن انحصار چند ساله بانک مسکن و افزایش سقف مبلغ پرداختی وام‌ها و مهمتر از آن افزایش مدت زمان باز‌پرداخت وام‌ها همچون کشورهائی مثل انگلیس که برخی شهروندان مادام العمر قست مسکن می‌دهند اما رقم اقساط آنقدر پائین است که فشاری به افراد وارد نمی‌شود ولی متاسفانه بانک‌های کشورما با اتخاذ سیاست‌های کوتاه مدت اصرار دارند مبلغ وام دریافتی هرچه سریعتر بازگردانده شود.

در همین راستا بانک مرکزی به ایجاد سازوکارهای بلند مدت در پرداخت تسهیلات اندیشیده است و دولت و مجلس نیز بانک‌هارا برای ارائه ابزارهای نوین کمک خواهند کرد که در نهایت می‌تواند در بلند مدت جمعبت متقاضی مسکن را افزایش داده و تعداد بیشتری از مردم را صاحب مسکن کند.

اکنون بانک‌های زیادی با سبدی از تسهیلات و با شرایط متنوع اقدام به پرداخت تسهیلات می‌کنند که متقاضیان می‌توانند به تناسب قدرت پرداخت خود از این مزایا استفاده کنند.

لذا انتظار می‌رود با پرداخت تسهیلات جدید و افزایش بانک‌های پشتیبان مسکن، بازار داخلی روند شکوفائی به خود بگیرد و از اواخر امسال و ابتدای سال 96 تحولات جدی در بازار مسکن ایران به‌وجود آید.

از منظر آماری هم می‌توان بر اینکه دوره رکود پایان یافته و در دوره پیش رونق هستیم، صحه گذاشت که گزارش مرکز آمار از بازار مسکن تهران در فصل بهار امسال به شرح ذیل است:
متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین نسبت به زمستان 94 2.5% و نسبت به بهار 94  3.2% افزایش داشته است. متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی نسبت به زمستان 94  3.2% و نسبت به بهار 94 4.7% افزایش داشته است. متوسط مبلغ اجاره ماهانه نسبت به زمستان 94 7.1% و نسبت به بهار 94 9.2% افزایش داشته.

به‌هرصورت با توجه به مطالبی که تقریر شد به نظر بنده وضعیت مسکن از این بدتر نمی‌شود ودر حال حاضر از رکود خارج شده و دوره پیش رونق هستیم و حتما بازار مسکن تا اواخر امسال از رکود خارج می‌شود.

زیرا: اولا قیمت نفت به عنوان محرک اصلی اقتصاد مسکن درآینده متعادل‌تر می‌شود در نتیجه درآمد جامعه بالا می‌رود و تقاضای مصرفی مسکن افزایش می‌یابد.

درثانی اگر سود بانکی به همین روال کاهش یابد، بخش‌های تولیدی تقویت می‌شوند که در این صورت تولید ارزش پیدا می‌کند، بعد بیکاری کاهش ‌می‌یابد، سپس مردم اقدام به سرمایه گذلری و خرید و فروش مسکن می‌کنند، ثالثا متقاضی خرید مسکن در ایران هیچ‌گاه روند کاهشی به‌خود نخواهد گرفت شاید در مقاطعی بدلیل رکود مسکن، تقاضا محسوس نباشد اما قطعا انباشت می‌شود زیرا سالیانه 1000000 ازدواج در ایران صورت می‌گیرد و این یعنی جمعیت جوانی که کیاز به مسکن مستقل دارد. بخصوص گه مسکن در ایران کالای سرمایه‌ای است و مردم خیلی عادت ندارند در خانه‌های استیجاری زندگی کنند و سعی می‌کنند مسکن را به تملک خود درآورند.

طبق نظرسنجی که از توده مردم در زمینه پیش‌بینی و افزایش قیمت مسکن شده اکثرا رشد قیمت را حول و حوش تورم عمومی و یا بیش ازآن دانسته‌اند. لذا در آخر با توجه به اینکه دو قشر اصلی درگیر بازار مسکن مصرف کنندگان و تولیدکنندگان مسکن هستند، به نظر بنده بررسی پیشنهاد‌های ذیل برای هر دسته خالی از لطف نباشد.

سازندگان و دست‌اندرکاران محترم صنعت ساختمان!!

الان(دوره پیش رونق مسکن) بهترین زمان برای اخذ پروانه‌های ساختمانی و شروع ساخت و ساز است به شرطی‌گه ساختمان‌ها در سال 97 تکمیل و آماده فروش باشد درست در اواخر دوره رونق ( با توجه به منحنی سینوسی دوره رونق و رکود مسکن) از بازار خارج شده و سرمایه شما وسود حاصله از آن برگشت خواهد شد.

خریداران و مصرف کنندگان محترم مسکن و ساختمان!!

توصیه خرید مسکن را صرفا در حد یک پیشنهاد، جدی بگیرید ولی متناسب با شرایط خود، تصمیم گیری کنید.

در حال حاضر خرید مسکن با قیمت اکازیون، از فروشندگان پول لازم، قابل توصیه است، نه فروشندگانی‌که امیدوار به افزایش قیمت هستند. چنانچه هوشمندانه، عمل نمائید، (اشتباه کردن دربازار مسکن، ازآنچه تصور می‌کنید، به شما نزدیک‌تر است.)